De verplichte sluiting van winkels tussen 18 maart en 11 mei 2020 (MB van 18 maart 2020) heeft de relaties tussen verhuurders en huurders zwaar op de proef gesteld. Tussen partijen die geen akkoord vonden om deze moeilijkheden te overbruggen, waren de standpunten vaak radicaal tegenovergesteld: de huurder stelde door de verplichte sluiting geen huur verschuldigd te zijn, terwijl de verhuurder stelde het pand nog steeds ter beschikking te stellen, zodat niets de betaling van de huur in de weg stond. Vrederechters hebben in de afgelopen maanden op uiteenlopende wijze deze geschillen beslecht.
De vrederechter van het derde kanton te Antwerpen had Hema België veroordeeld tot betaling van de huur voor de winkel gelegen in shopping Den Tir ondanks de verplichte sluiting. De verhuurder had geweigerd af te zien van de huuur, verwijzend naar de investeringsverbintenissen die op hem rustten.
In een vonnis van 15 november 2021 (21/317/A) oordeelde de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen er anders over in beroep.
De rechtbank verwierp het argument van de huurder dat het rustig huurgenot niet werd verleend. De derving van het huurgenot was immers niet toerekenbaar aan de verhuurder maar aan de overheidsmaatregelen en artikel 1725 van het Oud Burgerlijk Wetboek verplicht de verhuurder niet de huurder te vrijwaren voor de stoornis die derden hem in zijn genot toebrengen.
Ook de stelling van de huurder dat in toepassing van artikel 1722 Oud BW geen huur verschuldigd was omdat het pand juridisch teniet ging werd verworpen door de rechtbank. Volgens de rechtbank veronderstelt deze bepaling een definitieve onmogelijkheid voor de verhuurder, wegens toeval of overmacht, het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen en is zij niet van toepassing op de tijdelijke situatie die in de loop van de uitvoering van de overeenkomst werd gecreëerd ten gevolge van de opgelegde coronamaatregelen.
De rechtbank volgde wel de huurder in zijn argument gesteund op de goede trouw. Volgens de rechtbank leidt dit ertoe dat beide partijen gezamenlijk de gevolgen moeten dragen van de opgelegde overheidsmaatregel en moet de financiële schade onder hen gelijk worden verdeeld. De rechter motiveerde zijn beslissing als volgt: “Contractpartijen zijn jegens elkaar gehouden tot loyale samenwerking waarbij zij rekening moeten houden met elkaars redelijke verwachtingen. Aangezien geen van de partijen enige schuld treft aan het onheil en met de gevolgen ervan onmogelijk door hen kon worden rekening gehouden, past het in het licht van al het voorgaande dat de risico’s gelijk worden verdeeld. Naar het oordeel van deze rechtbank correspondeert slechts deze remedie, gelet op alle concrete omstandigheden, met de wijze van uitoefening van de contractuele rechten die mag worden verwacht van normaal zorgvuldige en redelijk handelende contractpartijen, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden.”
Concreet werd de huurprijs door de rechtbank gehalveerd tijdens de sluiting. De rechtbank oordeelt dat elke partij op die manier een gelijk deel van de schade draagt, vermits de huurder “geen inkomsten kan verwerven, hoewel de aan de deze exploitatie verbonden kosten (personeel, infrastructuur, voorraden,…) in principe blijven doorlopen” en “de hinderpremie die in de bewuste periode door de overheid werd gegeven voor ondernemingen met meerdere uitbatingszetels die verplicht moesten sluiten ten gevolge van de coronavirusmaatregelen, beperkt was tot maximaal vijf premies peronderneming voor zover er in elk van die bijkomende vestigingen minstens één voltijdsequivalent personeelslid, ingeschreven bij de Rijksdienst voor de Sociale Zekerheid, tewerkgesteld was terwijl de huurder haast 100 winkels in België uitbaat, zodat de overheidssteun per winkel eerder beperkt te noemen is.” In andere omstandigheden was de vermindering van de huur dus wellicht verschillend geweest.
