De verplichte sluiting van winkels tijdens de covid-pandemie heeft geleid tot zeer uiteenlopende uitspraken.
Sommige rechters oordeelden dat de handelshuurder onverminderd gehouden bleef tot betaling van de huur. Anderen oordeelden, op basis van de goede trouw en het verbod op rechtsmibruik, dat de gevolgen van de maatregelen moesten verdeeld worden en de huur verminderd. Nog anderen wezen elke veroordeling tot huurbetaling tijdens de sluiting af, omdat de verhuurder door overmacht verhinderd was het rustig huurgenot te verschaffen aan de huurder, en/of omwille van het tenietgaan van de gehuurde zaak (art. 1722 Oud BW) waardoor de huurder tijdens de verplichte sluiting een huur hoefde te betalen.
In een arrest van 26 mei 2023 (C.22.0296.N) keurt het Hof van Cassatie deze laatste oplossing principieel goed.
Artikel 122 Oud BW luidt: “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”
De rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk had het beroep door de huurder op art. 1722 Oud BW afgewezen omdat dit artikel een definitieve onmogelijkheid zou vereisen en geen toepassing zou vinden in geval van een tijdelijke situatie die in de loop van de uitvoering van de overeenkomst werd gecreëerd ten gevolge van de opgelegde coronamaatregelen (in dezelfde zin Rb. Antwerpen 15 november 2021 (21/317/A), Vred. Sprimont, 17 juni 2021, JLMB 294).
Het Hof van Cassatie verwerpt deze enge lezing van art. 1722 Oud BW: “Deze bepaling onderstelt dat de genotsstoornis van het onroerend goed het gevolg is van een definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder door een toevallige gebeurtenis of overmacht het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen.” en vervolgt zeer concreet toegepast op de covid-situatie: “Dit is het geval wanneer de toegankelijkheid voor het publiek van de gehuurde handelsruimte geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is ten gevolge van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie.”
Vervolgens past het Hof van Cassatie de gevolgen toe van de tijdelijke overmacht, zodat “wanneer de onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen, door een toevallige gebeurtenis of overmacht, slechts tijdelijk is en het contract na de overeengekomen periode nog nuttig kan worden uitgevoerd, de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst worden opgeschort en opnieuw moeten worden uitgevoerd wanneer deze onmogelijkheid eindigt.”
