Cour d'appel de Bruxelles 24 avril 2014

Dans un arrêt du 24 avril 2014 La cour d'appel de Bruxelles s'est prononcé sur la qualité de commerçant d'une personne exerçant la double activité de comptable et de syndic d'immeuble.

Ni la loi du 1 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier, ni l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier ne prévoient que tout syndic d'immeuble est un agent immobilier ou que tout agent immobilier qui exerce la seule profession de syndic est nécessairement un commerçant. Le Code de déontologie des experts-comptables autorise le comptable à être syndic de biens immobiliers, celui-ci étant, de ce fait, exclu du champ d'application de la loi organisant la profession d'agent immobilier. La circonstance que la déontologie des comptables interdit toute activité commerciale ne porte toutefois pas atteinte au pouvoir des juridictions ordinaires de reconnaître la qualité de commerçant à toute personne qui remplit les conditions prévues pour acquérir ladite qualité fût-elle soumise à une discipline légalement organisée.

En l'espèce la cour a estimé que la personne exerçant la double activité de comptable et de syndic d'immeuble avait la qualité de commerçant, dès lors qu'elle exerçait son activité de syndic en qualité d'agent affaires. Celui qui gère les affaires d'autrui moyennant rémunération est un commerçant, indépendamment de la qualité de la personne pour qui l'agent d'affaires agit ou la nature des actes qu'il accomplit pour celle-ci. Les entreprises d'agence d'affaires sont réputes commerciales même lorsqu'elles concernent des opérations de nature civile.

Au demeurant, la personne concernée était inscrite à la Banque-carrefour des entreprises, ce qui constitue une présomption juris tantum de commercialité. La cour a en outre constaté l'existence d'une organisation commerciale au vu du grand nombre de clients, de la présence de mobilier et de matériel informatique et le recours à des procédés publicitaires.