Art. 1722 Oud BW luidt: “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.” In een arrest van 26 mei 2023 (C.22.0296.N) had het Hof van Cassatie reeds geoordeeld dat een huurder zich kan beroepen op dit artikel ook indien de genotsstoornis tijdelijk is.
In een arrest van 7 september 2023 (C.22.0296.N) bevestigt het Hof van Cassatie deze rechtspraak. Het Hof preciseert dat art. 1722 Oud BW “vreemd is aan de contractuele aansprakelijkheid van de verhuurder.”
De rechtbank van eerste aanleg van Antwerpen, afdeling Mechelen, had de huurder van een handelspand veroordeeld tot betaling van de huur tijdens de verplichte sluiting, omdat de verhuurder niet aansprakelijk was voor de stoornissen, die het gevolg waren van de maatregelen door de overheid opgelegd in het algemeen belang. Het Hof van Cassatie vernietigt het vonnis. Het is immers niet omdat de genotsstoornis niet toerekenbaar is aan de verhuurder dat er geen tijdelijke of definitieve onmogelijkheid is om het huurgenot te verschaffen.
Daar waar het Hof van Cassatie in het eerder arrest (van 26 mei 2023) had beslist dat de voorwaarde van art. 1722 Oud BW vervuld was bij de coronamaatregelen ( « Dit is het geval wanneer de toegankelijkheid voor het publiek van de gehuurde handelsruimte geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is ten gevolge van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie. ») wordt deze nogal feitelijke beoordeling niet herhaald in het arrest van 7 september 2023, dat overigens preciseert dat het “aan de feitenrechter [staat] om te beoordelen of de genotstoornis geheel of gedeeltelijk is en wat de gevolgen hiervan zijn voor de vordering tot ontbinding of huurprijsvermindering.” Men denkt aan de gevallen waar de gehuurde lokalen ook zonder toegankelijkheid voor het publiek nog een nut hadden voor de huurder.
