Krachtens de artikelen 6 en 1108 Oud Burgerlijk Wetboek (nu artikelen 5.27 en 5.51 nieuw BW) is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig. Het Hof van Cassatie had reeds geoordeeld dat de overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp geldig blijft indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt (zie Cass. 7 november 2019 (C.19.0061.N)). Het nieuw Burgerlijk Wetboek voorziet dienaangaande in artikel 5.57: “Het contract blijft evenwel geldig in de gevallen die door de wet zijn bepaald of wanneer uit de omstandigheden blijkt dat de nietigheidssanctie kennelijk ongeschikt zou zijn, gelet op het doel van de geschonden regel.”
In een arrest van 10 maart 2023 (C.22.0119.N) preciseert het Hof van Cassatie dat deze handhaving van de overeenkomst slechts mogelijk is indien daardoor geen afbreuk wordt gedaan aan de essentiële elementen van de overeenkomst.
In de koopovereenkomst van een nieuw te bouwen appartement had de verkoper zich ertoe verbonden om na de volledige afwerking van het gebouw het nodige te doen voor de regularisatie van de bouwvergunning, gelet op de door de kopers gewenste wijziging in de indeling van het appartement. De regulariserende vergunning werd afgeleverd, doch onder de voorwaarde van remediërende werken, waaronder het verwijderen van de wand tussen badkamer en slaapkamer. De kopers konden niet instemmen met deze ingrijpende wijziging en vorderden de nietigheid van de overeenkomst.
De rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk kende de vordering toe en beval de restitutie, maar het Gentse hof van beroep verklaarde de vordering ongegrond. Het oordeelde dat mits uitvoering van de remediërende werken het kwestieuze appartement stedenbouwkundig in orde kon worden en er aldus geen ongeoorloofdheid meer was.
Het Hof van Cassatie vernietigde het arrest omdat niet was nagegaan of de voor de vergunning noodzakelijke aanpassingswerken een wijziging inhouden van de essentiële elementen van de koopovereenkomst.
