Dans le contexte d’un litige impliquant, entre autres, un preneur à bail et l’acquéreur d’un immeuble faisant l’objet d’un bail commercial, la Cour de cassation a précisé la notion de clause de maintien du bail.
Le jugement rendu par le tribunal de première instance du Hainaut statuant en degré d’appel précisait que l’acte authentique d’acquisition contenait la mention suivante « le rez-de-chaussée commercial est occupé sous le couvert d’un contrat de bail à des conditions bien connues de l’acquéreur qui reconnaît avoir reçu, antérieurement aux présentes, un exemplaire de la convention locative. Le vendeur confirme que le loyer actuel est de six cent vingt euros (620 euros). L’acquéreur aura la pleine propriété à compter de ce jour et la jouissance dudit bien par la perception des loyers. L’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à l’égard des locataires ». La Cour de cassation a considéré, par un arrêt C.22.0480.F du 26 juin 2023, que le tribunal de première instance violait la foi due à l’acte dès lors qu’il avait décidé que cette clause ne constituait pas une clause de maintien du bail.
Cet arrêt contribue à différencier une clause de maintien du bail d’une simple clause stipulant la connaissance par un acquéreur de l’existence d’un bail. Cette différence, qui dépend largement de la rédaction de la clause et de la volonté des parties s’en déduisant, est cruciale pour les baux sans date certaine. En effet, alors que la clause de maintien du bail contient l’engagement de l’acquéreur de respecter le bail et ses modalités, la simple connaissance par l’acquéreur de l’existence d’un bail sans date certaine ne lui en impose pas le respect (Y. Merchiers, « Bail en général », Rép. not., T. VIII, Les baux, Livre 1, Bruxelles, Larcier, 2014, n° 509).
Rappelons qu’un bail ne peut obtenir date certaine que de trois manières différentes : par l’enregistrement, l’incapacité d’une des parties signataires de modifier l’acte ou sa date, et sa constatation dans un acte authentique (article 8.22 du Code civil).
En l’absence de date certaine ou de clause de maintien, l’acquéreur peut expulser le preneur sans préavis ou indemnité. Cette règle est cependant tempérée en matière de bail commercial par la protection offerte au preneur dont le bail n’a pas date certaine mais qui occupe les lieux depuis plus de 6 mois. Conformément à l’article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial, le preneur ne pourra être évincé que moyennant un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance. De plus, le congé ne pourra être donné que pour les motifs repris aux articles 16,1° à 4° de ladite loi. Une protection similaire existe en matière de baux de résidence principale.
Laura Vervier
