Cour de cassation 22 décembre 2016

En vertu de l'article 3, alinéa 5, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le contrat de bail peut autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l'expiration de chaque triennat, moyennant un préavis d'un an, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d'exercer effectivement lui-même dans l'immeuble un commerce ou d'en permettre l'exploitation effective par les personnes ou la société visées par cet article.

Un bailleur avait invoqué une clause dans son contrat de bail commercial stipulant qu'elle « autorise le bailleur à mettre fin au contrat 'à l'expiration de chaque période de 3 ans moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins un an à l'avance conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ».

Le jugement attaqué du tribunal de première instance francophone de Bruxelles constatait que cette clause était suffisamment détaillée dès lors qu'elle « énonce le moment et les conditions auxquelles la rupture peut intervenir, le renvoi à l'article 3 de la loi permettant de garantir au preneur que les motifs de rupture du contrat sont limités à ce que la loi impérative autorise ». Le tribunal estimait que les clauses censurées antérieurement par la Cour de cassation étaient moins précises et moins complètes que celles figurant au contrat de bail liant les parties. Ainsi la clause ne serait pas visée par la jurisprudence de la Cour de cassation, exigeant que le contrat de bail mentionne les conditions dudit article 3, alinéa 5.

La Cour de cassation précise que, pour permettre au bailleur de bénéficier de l'article 3, alinéa 5, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le contrat de bail doit mentionner les conditions qu'elle prévoit et notamment les motifs qui autorisent le bailleur à résilier unilatéralement le contrat du bail. En considérant que la clause satisfait les exigences légales et en validant en conséquence le congé donné par le défendeur, le jugement attaqué viole l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux.