Cour de cassation 6 février 2012

Au milieu des années '80, le propriétaire d'un appartement avait eu un différend avec l'association des copropriétaires à propos d'un problème d'humidité. L'association avait à l'époque accepté de supporter la moitié des réparations dues aux dégâts des eaux. L'appartement fit ensuite l'objet d'une vente. L'acquéreur de l'appartement, au milieu des années '90, se plaint de problèmes persistants d'humidité et lance une procédure devant le juge de paix compétent. Celui-ci, de même que le tribunal de première instance en appel, rejettent la demande du nouveau propriétaire dès lors que le dommage trouve manifestement son origine dans la situation antérieure à la vente. Selon les juges du fond, l'accord conclu entre l'ancien propriétaire et la copropriété constitue une transaction. Et “les parties à la transaction pouvaient raisonnablement s'attendre à ce que le problème d'humidité surgisse à nouveau, un jour ou l'autre, du fait de l'écoulement du temps. La transaction a été conclue en tenant compte de cet élément prévisible”. Or, l'acquéreur avait été informé de l'existence de l'accord transactionnel au moment de la vente.

La Cour de cassation rappelle qu'aux termes de l'article 2048 du Code civil, les transactions se renferment dans leur objet et que selon l'article 2049 dudit code, les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation.

La Cour casse le jugement, dès lors que celui-ci avait décidé que le nouveau litige était compris dans la trans­action conclue par l'ancien propriétaire sans toutefois constater que les stipulations mêmes de la convention de transaction comportaient d'autres renonciations qu'à une contribution pour moitié aux frais de réparation de la situation au moment de la transaction.