Rechtbank van koophandel Kortrijk 12 december 2007

De rechtbank heeft de partijen gehoord in de openbare zitting van 14 november 2007 en heeft kennis genomen van de neergelegde stukken, hierbij toepassing makend van de artikelen 2, 37 en 41 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van talen in gerechtszaken.

Met dagvaarding, betekend op 23 februari 2007, vordert de NV Prevent de veroordeling van de NV Geldof Invest tot de betaling van een schadevergoeding van 330.000 EUR, de kosten van het geding met inbegrip van de kosten voor bijstand van een advocaat, noodzakelijk voor het afdwingen van de vordering, provisioneel begroot op 5.000 EUR.

In haar besluiten vordert de NV Prevent finaal

- dat er gezegd wordt dat de NV Geldof Invest onrechtmatig de overeenkomst tussen de partijen met betrekking tot de grond, gelegen te 8520 Kuurne, Ringlaan 1 heeft verbroken, en er hic et nunc dus geen overeenkomst meer bestaat,

- dat er minstens, in de mate waarin de totstandkoming van de overeenkomst niet weerhouden wordt, vastgesteld wordt dat de NV Geldof Invest een fout heeft gemaakt in de zin van de artikelen 1382-1383 BW, bij het voeren van de onderhandelingen tot die bovengenoemde overeenkomst,

- te zeggen voor recht dat de NV Geldof Invest schade heeft veroorzaakt en dat de NV Geldof Invest veroordeeld wordt tot de betaling van een schadevergoeding van 330.000 EUR te vermeerderen met de gerechtelijke interesten vanaf de dagvaarding,

- de veroordeling van de NV Geldof Invest tot de kosten van het geding, met inbegrip van de kosten voor de bijstand van een raadsman, provisioneel begroot op 5.000 EUR, minstens de rechtsplegingsvergoeding.

Met haar besluiten heeft de NV Geldof Invest, bij tegeneis, de veroordeling gevorderd van de NV Prevent tot de betaling van een schadevergoeding van 25.000 EUR wegens rechtsmisbruik en tot de betaling van een provisioneel bedrag van 5.000 EUR voor alle redelijke kosten van haar raadsman.

De NV Prevent houdt voor dat zij grond met gebouw aan de Ringlaan 1 te Kuurne, groot ongeveer 6.056 m², in 2006 te koop stelde en dat het na besprekingen met de NV Geldof Invest tot een koopovereenkomst kwam met deze laatste, die bereid was voor het pand een prijs te betalen van 3.300.000 EUR.

Ten bewijze van het feit dat het tot een wilsovereenstemming tussen de partijen kwam, wijst de NV Prevent op het door de NV Geldof Invest opgestelde en aan haar toegezonden ontwerp van overeenkomst en de terugzending van dat ontwerp na ondertekening voor akkoord van haar kant.

Waar de NV Geldof Invest naderhand liet weten niet gebonden te zijn door enige overeenkomst, vordert de NV Prevent schadevergoeding, een bedrag van 330.000 EUR te vermeerderen met de rente en de kosten van het geding, de kosten van haar raadsman inbegrepen.

Voor zover de totstandkoming van de verkoopovereenkomst niet zou worden weerhouden, vordert de NV Prevent betaling van dezelfde schadevergoeding wegens het onrechtmatig afbreken van de vergevorderde onderhandelingen tussen de partijen die tot een overeenkomst aanleiding dienden te geven.

De NV Geldof Invest van haar kant houdt voor dat het helemaal niet tot een overeenkomst is gekomen tussen de partijen.

Volgens het standpunt van de NV Geldof Invest deed zij geen aanbod, en was er geen wilsovereenstemming over de prijs en het voorwerp van de verkoop en andere essentiële voorwaarden.

Volgens de NV Geldof Invest beging zij ook geen fout door het afbreken van de onderhandelingen, omdat zij daartoe rechtmatige redenen had:

- het bedrag van de concessievergoeding, volgens de NV Prevent betaald door de concessiehouder, beantwoordde niet aan de werkelijkheid;

- de datum van het vertrek van de concessiehouder strookte niet met de waarheid;

- de splitsing van het aan te kopen gebouw van de achterliggende woning zou resulteren in het onvergund gebouwd zijn van die woning;

- er ontstond een vertrouwensbreuk door deze drie voorgaande feiten.

Een aanbod is een door één van de partijen voorgesteld ontwerpcontract, waarin al de onontbeerlijke elementen voor het sluiten van het contract aanwezig zijn, zodat de andere partij alleen nog toe te stemmen heeft, zonder iets te moeten preciseren, om het contract tot stand te brengen. Het aanbod bestaat dus uit een materieel element (alle onontbeerlijke elementen voor het sluiten van het contract) en een psychologisch element (de wil van de aanbieder om zich te verbinden zodat door aanvaarding de overeenkomst ontstaat (R. Kruithof et al., “Overzicht van rechtspraak. Verbintenissen (1981-1992)”, TPR 1994, p. 305, nr. 93).

Ten onrechte houdt de NV Geldof Invest voor dat het door hem op 31 januari 2007 aan de NV Prevent overgemaakte ontwerp van verkoopovereenkomst niet als ontwerp of concept zou kunnen weerhouden worden omdat onderaan in een voetnoot op elke bladzijde van het door haar overgemaakte stuk het Engelse woord “draft” genoteerd staat. De NV Geldof Invest vertaalt die term correct als “…ontwerp, …concept”. De NV Geldof Invest stuurde de NV Prevent derhalve wel degelijk een ontwerpcontract.

In dat ontwerpcontract is de juiste oppervlakte van het te verkopen pand en de prijs genoteerd.

Voorwerp en prijs zijn derhalve bepaald.

Daarnaast kan men er niet om heen dat de NV Prevent aan de NV Geldof Invest op 5 februari 2007 bevestigde wat volgt:

“Deze morgen ben ik langs geweest bij Xavier D'Hulst, om tegen 16 uur deze namiddag een schrijven te hebben dat de speelplaneet tegen eind april 2007 de gebouwen verlaat, zoals vrijdag ll. afgesproken tezamen met J. Dit was essentieel voor het ondertekenen van de compromise.”

In het ontwerp van verkoopovereenkomst (art. 7) opgesteld door de NV Geldof Invest en overgemaakt aan de NV Prevent, staat er wel te lezen dat aan de NV Lodep, waarmee de NV Prevent voormelde bezetter van het gebouw “de speelplaneet” bedoelt, de helft van het bebouwd terrein in concessie is gegeven aan ongeveer 6.000 EUR per maand. Er staat aldaar evenwel niets vermeld over de datum van het vrijgeven van die helft van het gebouw door die bezetter.

Met “vrijdag ll.” kan maar bedoeld zijn vrijdag 2 februari 2002, de dag nadat de NV Prevent het ontwerp van de verkoopovereenkomst van de NV Geldof Invest had ontvangen.

De NV Prevent heeft maar op 6 februari 2007 het ontwerpcontract door haar ondertekend aan de NV Geldof Invest teruggestuurd.

Welnu op 6 februari 2007 had de NV Prevent kennis van het feit, niet alleen van de voorwaarden van het aanbod van de NV Geldof Invest, zoals dit verwoord was in het ontwerp van de verkoopovereenkomst door die laatste opgesteld, doch ook van het mondeling aan de NV Prevent op vrijdag 2 februari 2007 overgemaakt bijkomend essentieel - onontbeerlijk - bestanddeel van de overeenkomst, dat de wils­uiting van de NV Geldof Invest om tot een overeenkomst te komen, mee bepaalde.

Anders ondertekende zij de “compromis” niet, had de NV Geldof Invest aan de NV Prevent laten weten (zie hiervoor in fine van de schuin gedrukte passage uit de brief van de NV Prevent van 5 februari 2007 - stuk 6 van het dossier van de NV Prevent). De NV Prevent betwistte niet dat dit element essentieel was voor de NV Geldof Invest. De NV Prevent verwijst in haar brief zelf naar de afspraak daaromtrent. En niets belet dat de partijen vrij vastleggen wat zij als essentieel in een overeenkomst weerhouden.

Het materieel element van de overeenkomst bestond derhalve niet enkel en alleen uit de tekst van het ontwerpcontract opgesteld door de NV Geldof Invest, doch ook uit het mondeling bedongen essentieel onderdeel dat de NV Lodep tegen eind april 2007 de helft van het gebouw, voorwerp van de betwiste overeenkomst, zou verlaten.

Bij de aanvaarding van het aanbod op 6 februari 2007 heeft de NV Prevent enkel de inhoud van het ontwerp van overeenkomst door de NV Geldof Invest opgesteld, aanvaard, doch zij heeft toen geenszins aanvaard dat er zou gezorgd worden voor de voorlegging van de verbintenis dat de NV Lodep tegen eind april 2007 haar belofte tot het vrijgeven van het deel van het gebouw, door haar bezet, zou nakomen, laat staan dat die verbintenis reeds voorgelegd werd, zoals gevraagd.

Derhalve is naar het oordeel van de rechtbank geen overeenkomst gesloten tussen de partijen, omdat niet over alle essentiële - onontbeerlijke - punten van de overeenkomst, als dusdanig door de partijen weerhouden, overeenstemming werd bereikt.

Aangezien partijen in de precontractuele fase nog niet gebonden zijn, staat het hen principieel vrij de onderhandelingen af te breken, op voorwaarde dat zij van die vrijheid geen misbruik maken en evenmin afbreuk doen aan een bij de wederpartij gewekt vertrouwen. Een dergelijke afbreuk ligt voor wanneer een partij vergevorderde besprekingen die bij de wederpartij een reële hoop op contractsluiting hadden gewekt, zonder geldige reden heeft afgebroken (W. Van Gerven en S. Covemaeker, Verbintenissenrecht, 2001, p. 93 en 94).

In voorliggende zaak heeft de NV Geldof Invest zonder twijfel een reële hoop op contractsluiting gewekt. Zij stelde zelfs reeds een ontwerp van overeenkomst op, waar voorwerp en prijs van de verkoop waren bepaald. Dichter bij het sluiten van een overeenkomst kan er moeilijk worden gekomen. Slechts over één onontbeerlijk element van de overeenkomst kwam het niet tot een sluitende wilsovereenkomst.

Op 16 februari 2007 heeft de NV Geldof Invest een einde gesteld aan de onderhandelingen. Als redenen daartoe haalde zij aan:

De huur betaald door de NV Lodep ligt beduidend lager dan voorgespiegeld.

In het ontwerpcontract had de NV Geldof Invest opgenomen dat de NV Lodep ongeveer 6.000 EUR per maand betaalde. Het is die informatie die door de NV Prevent aan de NV Geldof Invest werd verstrekt. Uit het addendum van de concessieovereenkomst blijkt dat de NV Lodep een vergoeding diende te betalen van 5.330 EUR, met ingang per 1 december 2005, jaarlijks aan te passen aan de index. Naar de rechtbank aanneemt, diende de NV Lodep in december 2006 dus wel ongeveer 6.000 EUR per maand te betalen. In elk geval is een iets wat lager bedrag dan de meegedeelde vergoeding van 6.000 EUR per maand niet van die ernstige aard om de onderhandelingen tot overeenkomst meteen te verbreken.

De berekening zoals door de NV Geldof Invest in haar besluiten naar voorgebracht overtuigt niet. Uit niets blijkt immers dat de NV Prevent de NV Geldof Invest ooit een prijs per m² had opgegeven die door de NV Lodep werd betaald.

De bevestiging dat de NV Lodep het pand voor eind april 2007 zou ontruimen, blijft op zich wachten.

Volgens de aan de rechtbank verstrekte gegevens werd dit als onontbeerlijk bedongen element, op te nemen in de koop­overeenkomst, aan de NV Prevent eerst meegedeeld op 2 februari 2007. Dat de NV Prevent daaromtrent op 16 februari 2007, 14 dagen na datum, nog doende was om haar concessiehouder te overtuigen het pand te verlaten tegen eind april 2007 kan volgens de rechtbank evenmin als een geldige reden tot het afbreken van de onderhandelingen weerhouden worden.

Het te verkopen gebouw maakt één geheel uit met de achterliggende woning, die als conciërgewoning werd vergund.

Bij een gesplitste verkoop zou die woning blijkbaar als onvergund bouwwerk bestempeld kunnen worden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de NV Geldof Invest zelf geen probleem met het door haar aangekocht pand, dat als vergund in de daartoe bestemde zone werd opgericht. Enkel het niet verkochte deel, zou door de splitsing problemen kunnen ondervinden. Die beschouwing kan voor de NV Geldof Invest zelf evenwel geen reden uitmaken om de onderhandelingen met de NV Prevent te onderbreken.

Het wegvallen van het vertrouwen in de NV Prevent.

De drie voormelde elementen worden door de rechtbank beoordeeld als ongeldige redenen tot het afbreken van de onderhandelingen tussen de partijen die zo goed als afgerond waren. De rechtbank ziet dan ook niet in dat die aangehaalde redenen het vertrouwen van de NV Geldof Invest in de NV Prevent zouden hebben kunnen ondermijnen. Te meer de NV Prevent tot 16 februari 2007 alles in het werk stelde om aan de eisen van de NV Geldof Invest te voldoen. Zij had haar raadsman reeds in werking gesteld om de concessieovereenkomst, gesloten met de NV Lodep, te laten beëindigen per eind april 2007.

De NV Prevent was bereid zich garant te stellen voor het feit dat de NV Lodep mondeling beloofd had het door haar betrokken deel van het gebouw te verlaten tegen eind april 2007, of het vertrek van de NV Lodep eind april 2007 als opschortende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen (tweede brief van de NV Prevent aan de NV Geldof Invest van 5 februari 2007 - stuk 7 van het dossier van de NV Prevent).

De rechtbank neemt dan ook aan dat er door de NV Geldof Invest geen geldige redenen werden aangevoerd om de onderhandelingen te verbreken en dat de omstandigheden waarin de onderhandelingen werden afgebroken, tot gevolg hadden dat een fout werd begaan door de NV Geldof Invest. Zij diende de NV Prevent nog een redelijke termijn gegund te hebben om de mondelinge verbintenis van de NV Lodep om het door deze vennootschap bezette deel van het gebouw te ontruimen, vooralsnog te laten onderschrijven, hetzij de NV Prevent daartoe aangemaand te hebben dit te doen binnen een bepaalde tijdspanne. Het behoorde ook tot de mogelijkheden een vergelijk uit te werken naar enige garantie toe van de NV Prevent in verband met de door de NV Lodep beloofde tijdige ontruiming, of die belofte als opschortende voorwaarde in de overeenkomst te verwerken, zoals door de NV Prevent reeds was voorgesteld.

Die fout van de NV Geldof Invest staat in oorzakelijk verband met bepaalde schade.

Er mag geredelijk aangenomen worden dat zonder die fout begaan door de NV Geldof Invest het tot een overeenkomst tussen de partijen was gekomen.

Die fout staat dan ook in oorzakelijk verband met de schade veroorzaakt in hoofde van de NV Prevent.

Bij de begroting van de schadevergoeding dient de NV Prevent evenwel haar schade te bewijzen.

Zij kan niet terugvallen op enig forfaitair schadebeding, nu er per definitie geen overeenkomst gesloten werd tussen de partijen en in elk geval niet omtrent enige forfaitaire schadevergoeding ten voordele van de NV Prevent.

Nu er geen overeenkomst tot stand kwam, sluit de rechtbank zich aan bij het principe dat er geen vergoeding kan worden toegekend voor enig positief contractbelang (Gent 9 november 1993, RW 1993-94, 1235). De NV Prevent bewijst overigens niet dat haar enig positief contractbelang werd onthouden. Zij toont niet aan dat het pand thans voor een lager bedrag werd verkocht. Zij bewijst zelfs niet dat zij het pand nog te koop aanbiedt. Zij heeft echter wel een schadebeperkingverplichting na te komen. Zij bewijst hoegenaamd niet die verplichting op welke manier dan ook na te komen.

Zij bewijst ook niet dat er vroeger een topkandidaat was opgedoken om het pand te kopen, maar afhaakte, gezien de belangstelling van de NV Geldof Invest.

Het is overigens niet omdat een (top)kandidaat een kijkje komt werpen op een te koop gesteld pand dat er van een kandidaat-koper kan worden gewaagd die heeft afgehaakt.

De redenering van de NV Prevent, dat het helemaal niet zeker is dat zij een nieuwe koper zal vinden die hetzelfde bedrag zal geven, is naar het oordeel van de rechtbank, geen dienstig argument. De NV Prevent dient effectief te bewijzen dat dit niet het geval is, vooraleer er schadevergoeding aan de orde is.

De NV Prevent brengt verder geen enkel cijfermatig gegeven naar voor omtrent de derving van enige vergoeding voor de bezetting van haar onverkocht gebouw.

Daarenboven blijkt uit de synthesebesluiten dat de gebruikers van het bewuste gebouw, andere dan de NV Lodep zelf, op zoek waren naar een andere, grotere locatie, reden waarom de NV Prevent, volgens haar besluiten, in 2006 het pand te koop stelde. Minstens reeds op 19 januari 2007 ontvingen die gebruikers een aanbod van een makelaar nopens een andere locatie te huren of te kopen. Zij waren derhalve reeds op zoek naar een andere locatie, nog vooraleer de NV Geldof Invest de onderhandelingen dermate gevorderd zag dat zij op 31 januari 2007 het ontwerpcontract opstelde. Het vertrek naderhand van die bezetters kan geen schade uitmaken in hoofde van de NV Prevent.

Een schadebeperkingverplichting, na te komen door de NV Prevent, kon er vervolgens in bestaan na de ontvangst van de brief van de NV Geldof Invest van 16 februari 2007, geen stappen meer te ondernemen om de concessieovereenkomst gesloten met de NV Lodep te laten beëindigen eind april 2007. Volgens de NV Prevent heeft zij met de NV Lodep pas in mei 2007 een akkoord bereikt nopens het vertrek van de NV Lodep. Ook de derving van die inkomsten kunnen dus onmogelijk verhaald worden op de NV Geldof Invest.

De gevorderde vergoeding bestaat volgens de NV Prevent ook uit het derven van de opbrengst van de koopprijs gedurende een zekere tijd, de verloren tijd van de onderhandelingen, het ongemak ten gevolge van de fout van de NV Geldof Invest en het feit dat een andere koper moet worden gezocht.

Het derven van de aankoopsom gedurende een zekere tijd is rechtstreeks evenredig met de tijd die de NV Prevent er laat overgaan om het gebouw opnieuw te koop te stellen. De NV Prevent bewijst daaromtrent niets. In de synthesebesluiten van de NV Prevent is er sprake van het feit dat zij de NV Geldof Invest op 5 februari 2007 meldde dat zij een potentiële andere koper niet kwijt wou. Er belette de NV Prevent na 16 februari 2007 dus niets om verder in zee te gaan met die andere potentiële koper, zodat het derven van de opbrengst van de verkoopprijs tot zo goed als niets kon herleid worden. Het bedrag van enige schade op dit punt kan door de rechtbank dan ook niet begroot worden doordat de gegevens waarover de NV Prevent blijkbaar beschikt niet voorgelegd worden. De begroting ex aequo et bono is daarom ook niet toegelaten (Cass. 20 september 2001, RW 2003-04, 296).

Enig “ongemak” veroorzaakt door het afbreken van onderhandelingen kan er hoogstens in bestaan dat de NV Prevent gehouden was a) bijkomend administratieve activiteiten te ontwikkelen, b) een raadsman aan te spreken voor tussenkomst bij de NV Lodep, in de betwisting met de NV Geldof Invest en in huidige procedure, en tijd heeft verloren bij de nutteloos gebleken onderhandelingen.

Voor deze posten is geen nauwkeurige schadebegroting mogelijk. Er kan derhalve worden overgegaan tot een begroting ex aequo et bono.

Rekening houdend met het feit dat het orgaan van de NV Prevent betrokken was bij de besprekingen, bezichtigingen en administratie activiteiten, en dat alles gedurende meerdere dagen, een totaal geraamd op 14 dagen, wordt daarvoor door de rechtbank een bedrag toegekend van 5.000 EUR.

Ook voor de tussenkomst van de raadsman van de NV Prevent ten overstaan van de NV Lodep en in deze procedure staat de rechtbank een vergoeding toe, ex aequo et bono definitief begroot op 5.000 EUR.

Het feit dat een (andere) koper moet worden gezocht, is geen element van schade.

Hoe dan ook diende de NV Prevent eenmaal een koper te zoeken, daar tijd voor uit te trekken en die kosten zelf te dragen. Slechts de nutteloos gebleken kosten komen voor vergoeding in aanmerking, zoals hiervoor begroot.

Hiervoor heeft de rechtbank aangenomen dat de NV Prevent terecht schadevergoeding eist van de NV Geldof Invest voor het afbreken van de vergevorderde onderhandelingen tussen de partijen.

De NV Prevent heeft dus geen misbruik gemaakt van haar recht de betwisting aan de rechtbank voor te leggen. De tegen­eis van de NV Geldof Invest, op voormelde gronden gesteld, is ontvankelijk, maar ongegrond.

Daar de NV Geldof Invest bezwijkt in haar verweer en haar tegeneis, is zij gehouden zelf de kosten van de bijstand van haar raadsman te dragen.

Ook dit onderdeel van haar tegeneis is ontvankelijk, doch ongegrond.

Bij gebrek aan specifieke motivering, die de toestand van de schuldeiser betreft, waarom de schuldenaar van zijn principieel recht tot kantonnement zou moeten uitgesloten worden, wordt op de eis tot uitsluiting van de mogelijkheid tot kantonnement door de rechtbank niet ingegaan.

Om deze redenen

De rechtbank, rechtdoende op tegenspraak;

Alle anders luidende en/of tegenstrijdige conclusies van de hand wijzend;

Verklaart de hoofdeis ontvankelijk en in volgende beperkte mate gegrond;

Zegt voor recht dat de NV Geldof Invest foutief een einde heeft gesteld aan de tussen de partijen vergevorderde onderhandelingen omtrent de koopovereenkomst betreffende het onroerend goed van de NV Prevent, gelegen te 8520 Kuurne, Ringlaan 1;

Veroordeelt de NV Geldof Invest tot de betaling van een bedrag van 10.000 EUR (tienduizend euro en nul cent), te vermeerderen met de gerechtelijke rente vanaf 23 februari 2007 tegen de wettelijke rentevoet, zoals vastgelegd in burgerlijke en handelszaken buiten de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van betalingsachterstand in handelstransacties, en dit ter vergoeding van de daaruit ontstane schade, de bijstand van een raadsman inbegrepen;

Wijst het bij hoofdeis anders of meer gevorderde af als ongegrond;

Verklaart de tegeneis ontvankelijk, doch wijst deze af als ongegrond;

Veroordeelt de NV Geldof Invest tot de kosten van het geding, doch stelt vast dat deze niet kunnen worden begroot bij gebrek aan kostenopgave vanwege de NV Prevent;

Onverminderd de toepassing van artikel 1024 Ger.W.;

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande elke voorziening en zonder borgstelling;

(…)