De feiten die aan dit arrest ten grondslag liggen, gaan terug tot 2007. Partijen A en B verkopen hun aandeel in een onroerend goed gelegen te Schaarbeek aan partij C. Partij C verkrijgt een kredietopening en tot zekerheid hiervan vestigt bank BNP Paribas Fortis (BNPPF) een hypotheek op het onroerend goed te Schaarbeek. In het najaar van 2009 wordt echter een voorlopig bewindvoerder aangesteld tot beheer van het vermogen van partij A. Deze vordert voor de rechtbank van eerste aanleg te Brussel de nietigverklaring van de verkoopovereenkomst die gesloten werd in 2007. De rechtbank willigt de vordering in. Nadat de vordering van BNPPF in hoger beroep ongegrond wordt verklaard, gaat hij in cassatie. Het Hof van Cassatie vernietigt het arrest van het hof van beroep in de mate deze de vordering van BNPPF, die ertoe strekte de verkoop slechts ex nunc nietig te verklaren, als ongegrond heeft afgewezen. Nadat ook het hof van beroep te Antwerpen na verwijzing de vordering van BNPPF ongegrond verklaart, stelt BNPPF nogmaals een voorziening in cassatie in.

Art. 74 van de Hypotheekwet stelt dat zij die op een onroerend goed enkel een recht hebben dat opgeschort is door een voorwaarde, of in bepaalde gevallen kan worden ontbonden, of vatbaar is voor vernietiging, slechts een hypotheek kunnen toestaan die aan dezelfde voorwaarden of aan dezelfde vernietiging onderworpen is.

Het adagium resolutio iure dantis resolvitur ius accipientis geldt reeds sinds jaar en dag. Dit adagium houdt de retroactieve verdwijning in van alle handelingen gesteld door degene wiens recht nietig verklaard, tenietgedaan, ontbonden, herroepen of vernietigd is, met alle gevolgen daaraan verbonden voor derden, ongeacht of deze laatsten te goeder trouw zijn. Klassiek werd artikel 74 Hyp.W. dan ook geïnterpreteerd in die zin dat de hypotheekhouder de gevolgen van een retroactieve nietigheid van de titel van de hypotheekverstrekker diende te ondergaan, ongeacht diens goede trouw. Zo oordeelde het Hof van Cassatie ook in het verleden (zie Cass. 3 september 2013).

Deze strikte toepassing van het nemo plus iuris-beginsel vervat in art. 74 Hyp.W. wordt echter in de rechtsleer bekritiseerd, aangezien het tot onbillijkheden leidt bij een hypotheekhouder die rechtmatig op de overgeschreven overeenkomst mocht vertrouwen. Men bepleit dan ook een vorm van ‘schijneigendom’, waarbij de nemo plus iuris-regel verzacht wordt op basis van de goede trouw van de hypotheekhouder.

In dit arrest keert ook het Hof van Cassatie zijn kar en maakt het komaf met de klassieke interpretatie: “Indien de titel van diegene die de hypotheek heeft verleend met terugwerkende kracht tenietgaat, gaat bijgevolg ook de hypotheek teniet, onder voorbehoud van de bescherming van derden die te goeder trouw en onder bezwarende titel beperkte zakelijke rechten hebben verkregen.”

Het Hof vereist dus dat voortaan, wanneer de titel van de hypotheekverstrekker tenietgaat ex tunc, rekening gehouden wordt met de goede trouw van de hypotheekhouder.

Lies De Mulder

Aspirant-assistent Insolventierecht – Universiteit Antwerpen